二手房买卖是个“漫长”的过程，不仅交易流程繁琐，对于其中希望“卖旧换新”的购房者来说，房屋抵押贷款的衔接问题更是令人头疼。

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3月30日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。紧随其后，北京、东莞、福州等地陆续发布通知作出响应。

差不多时间，坐标青岛，一场关于如何提升居住消费品质的讨论正拉开序幕。在这场主题为“省心安家·宜居惟民”的主题论坛之上，贝壳成为主角之一。“我们在青岛首创了“优鲜卖”模式，加上相对运营成熟的随心签服务，贝壳希望助力换房客群卖旧买新，解决客户换房置业的难题。”贝壳找房青岛城市总经理赵阳如是说。

高效，是贝壳青岛模式给人最直观的感受。据赵阳介绍，通过“优鲜卖”模式，一套二手房成交最短纪录是8天。自2022年9月该模式推出以来，青岛已有近百组家庭选择通过优鲜卖完成房产改善置换。

尽管初衷更多是解决行业痛点，为客户提供更优质服务，但不得不说，贝壳这一模式恰好踩在了当前经济发展的节奏之上。

拉动内需是当前经济恢复的关键点所在，住房消费则是其中重要抓手。去年底中央经济工作会议明确，要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。基于这一定调，上海、江苏、广东等多地把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中。

促进住房消费，自然需要加快房屋买卖交易的流通速度，如何更高效、更便捷、更安全地促进不动产交易的进行，贝壳从“青岛模式”中给出答案。

卖旧换新中的“二三事”

卖旧房换新房，却因旧房迟迟未能卖出导致购房资金难以凑齐，最终只能眼睁睁看着中意的房源被他人买走。类似这样的“伤心事”，青岛蒋先生在去年已经两度遭受。

事实上，这也是许多“置换家庭”所面临的一大难题。优质新房售卖有一定的时间节点，而旧房何时能够卖出却难以预计。据贝壳方面统计，“卖旧换新”过程中，二手房源的平均成交周期长达253天，而购买新房的周期为46天。

如此时间差之下，购房者往往会面临两难处境：一旦新房下定而旧房未能售出，尚未凑齐房款的购房者或将因为违约而造成损失。但如果等旧房售出再定新房，则很有可能会面临蒋先生同样的遭遇，与心仪房源失之交臂。

再将上述情况仔细分拆，其中共包含了两个层面的难题，一是旧房成交周期长甚至难以卖出，其二，新房容易错过。

导致旧房卖出周期长的原因繁多，除了房源自身质素外，还包括了曝光度不够导致关注度较少、房屋贷款衔接问题以及二手房交易流程本身较为繁琐等影响因素。

于政策端，为打破交易环节壁垒，加快二手房交易和流通速度，从国家层面到各地政府陆续出台了各项有针对性的措施。

如两部门刚刚发文推进的“带押过户”政策，能够方便购房者在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

于简化流程方面，能够看到，去年以来已有多个城市发文简化二手房交易流程。其中，北京于去年9月便发布了关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。

但尽管如此，购房者卖旧换新的过程中仍面临不少难题。

除了上文所述蒋先生的情况外，单看二手房交易流程，便包括“合同签约——网签——资金存管——贷款面签——缴税过户”等主要环节。传统交易模式下，购房者仍需多次到多个不同地点办理相关手续，每个环节需要等待一定时间方可办理完成，整个流程耗时耗力。

房源先定，打通改善购房交易链

基于种种交易痛点，贝壳在青岛首创的“优鲜卖”模式应运而生。

连续两次错过心仪房源后，蒋先生了解到了“优鲜卖”模式，其果断签下协议并在青岛市北区国泰华府小区定下了一套房子。签约后的蒋先生长舒一口气道：“先定好喜欢的房子，不用担心想要的楼层被别人定走了。即使老房子没卖定金也能退，我们也没有后顾之忧。”

蒋先生的话语中，“先定”和“能退”是其中两个关键词，而这也正是“优鲜卖”模式的核心所在。在该模式下，贝壳将发挥纽带作用，一方帮助购房者挂牌旧房推动出售，另一方则是与开发商沟通定下新房，确保购房者不会错过意愿房源。

具体来看，卖旧换新的购房者将与开发商、贝壳签署三方协议，之后与开发商签订认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署“好赞”协议。

相关协议中会约定时间周期，一般为60天或90天，在此期间，开发商将帮助购房者锁定其看好的房源，贝壳则负责帮助客户完成旧房销售。若旧房成功售出，则客户可以马上办理新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。

依照上述流程，确实能够打通“买卖”之间的交易环节，但旧房售出周期长的问题依然存在，如何解决？对此，贝壳采取的是网络端进行流量倾斜，经纪人端聚焦推广的方式，帮助加速房子销售。

青岛王女士对此感触颇深，其曾于一年前登记出售一套位于市南区的老房子，但过程并不顺利。今年3月，获知“优鲜卖”的她选择签署协议，8天之后老房子顺利售出，王女士也如愿完成置换。

有数据显示，经过贝壳线上线下结合的资源支持之后，相关房源带看量平均能够提升4倍左右，成交周期可缩短约155天。

除了模式上的创新外，贝壳还设立了签约服务中心，为了购房者提供网签、房屋评估、贷款等关键流程的交易服务。简而言之，过去需要跑多个地方办理的手续，如今购房者能够在签约服务中心内完成一站式办理。

据工作人员介绍，如今在青岛签约服务中心内，完成签约的客户可当即在现场与银行办理贷款面签（实现一站式贷款面签）。同时，客户业主签约当天便可以一站式办理网签手续。其表示，贝壳青岛签约服务中心设立之前，消费者从签约到过户平均用时53.67天。得益于中心落成，购房者交易时长大幅减少，目前已缩短到32.27天。

风起青岛，贝壳还有更大目标

在“优鲜卖”和签约服务中心的叠加效应下，贝壳在青岛跑出了二手房交易的“加速模式”。这个过程中有两个问题值得思考，为什么是青岛，以及，为什么是贝壳？

从2022年全国各省市GDP总量来看，山东省位列全国第三北方第一，紧随广东、江苏之后。而青岛市经济总量在山东省内位列第一，也是全国24个“万亿城市”之一。经济保持较快增速的同时，青岛2022年常住人口比上年末增长0.83%，人口增量位于全国前十。

聚焦到住房市场，根据贝壳研究院近日发布的《2023年青岛居住消费趋势报告》显示，青岛购房者中代表刚需的25-35岁群体依然是主力，但占比却从2020年54%降低至2023年的42%，而代表改善的35-45岁群体逐年上升，从2020年占比24%增加至2023年的34%。购房者平均年龄逐年上升，2023年一季度达到37.2岁。此外，在当前青岛购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。

能够看到，在这座具有高活力和高成长性的城市里，随着城镇化率不断提升和居民收入增长，改善型住房需求正在逐步提升，这也为贝壳的“青岛模式”提供了生长土壤。

至于为什么是贝壳，很大程度上在于，这种模式所需要的是一个能够承担起“平台”作用的角色。不管是“优鲜卖”还是签约服务中心，其关键在于资源的整合与流程打通。

所谓“平台”，以“优鲜卖”为例，贝壳需要串联起购房者和开发商的联系，既要拥有一定规模的用户基数能为开发商带来良好的业务及流量反馈，同时也要求贝壳有能力联系到更多优质项目，确保客户“有房可定”。赵阳介绍道：“目前青岛主要优质楼盘基本上都是我们的合作伙伴，这个范围未来还将继续扩容。”

签约服务中心所体现的平台作用则更甚，在这里，贝壳需要联系包括不动产交易中心、银行机构等多方资源。据介绍，青岛已有18家银行入驻9家贝壳签约服务中心固定办公，20余家银行与贝壳找房达成合作，配置专属对接人，保证客户业务办理需求能及时响应。

庞大的用户客群，良好的资源整合能力，是贝壳能够推出“优鲜卖”“随心签”等模式的重要原因，同时也是其未来有望将此模式向更多城市复制的基础所在。据赵阳介绍，下一步希望让贝壳“青岛模式”走出青岛，今年目标是在整个山东省范围内进行推广。

“往小了说，贝壳希望通过这种模式帮助购房者更好更快地完成房屋置换，满足老百姓对于美好人居的向往，往大了说，贝壳希望通过借此打通房屋买卖过程中的环节壁垒，加快不动产流通速度，促进国内住房消费，为行业探索出一种新思路。”

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